En bref : en location, c’est le propriétaire qui paie la dératisation ou le traitement des punaises de lit et des cafards, parce qu’il doit fournir un logement décent, exempt de nuisibles (loi du 6 juillet 1989, article 6, renforcée par la loi ELAN de 2018). Le locataire ne paie que si le bailleur prouve que l’infestation vient de sa faute (défaut d’entretien, déchets). Dans un immeuble, les parties communes relèvent du syndic, qui répartit le coût entre copropriétaires.
La question revient à chaque intervention : qui règle la facture ? La réponse dépend du lieu de l’infestation (logement ou parties communes), de son origine et du type de contrat. Voici ce que disent les textes et comment Oxipest voit les choses se régler sur le terrain, en Île-de-France.
Ce que dit la loi
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 : le bailleur doit remettre un logement décent et en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.
- Loi ELAN du 23 novembre 2018 : elle a complété cet article 6 en précisant qu’un logement décent est « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Rats, souris, cafards et punaises de lit sont donc explicitement concernés.
- Loi du 6 juillet 1989, article 7 : le locataire doit user paisiblement des lieux et assurer l’entretien courant. S’il est à l’origine de l’infestation, il en répond.
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 (charges récupérables) : les produits de désinsectisation et de désinfection des parties communes peuvent être refacturés en charges ; les frais de dératisation, eux, ne figurent pas dans la liste et restent à la charge du propriétaire.
- Arrêté du 29 décembre 1976 : les propriétaires doivent prendre les mesures nécessaires pour empêcher la prolifération des rongeurs dans leurs immeubles.
Cas n° 1 : infestation dans un logement loué
Règle générale : le propriétaire paie. Qu’il s’agisse de rats, de souris, de cafards ou de punaises de lit, le bailleur doit faire traiter le logement à ses frais, parce que la présence de nuisibles rend le logement non décent au sens de l’article 6. Cette règle s’applique aussi bien à une infestation présente à l’entrée dans les lieux qu’à une infestation apparue en cours de bail.
Exception : la faute du locataire. Le propriétaire peut mettre les frais à la charge du locataire s’il démontre que l’infestation résulte de son comportement : ordures stockées dans le logement malgré des rappels, nourriture laissée à l’air libre, refus d’accès pour un traitement précédent, meubles d’occasion infestés rapportés dans le logement (cas fréquent pour les punaises de lit). La preuve lui incombe : rapport d’intervention de l’entreprise, constat de commissaire de justice, photos, témoignages.
Ce que doit faire le locataire : prévenir le propriétaire ou l’agence par écrit dès les premiers signes (courriel puis lettre recommandée), conserver les preuves (photos, piqûres, déjections) et laisser l’accès au logement pour le diagnostic et le traitement. Un locataire qui tarde à signaler une infestation ou qui refuse l’intervention peut se voir reprocher l’aggravation du problème.
Cas n° 2 : parties communes d’une copropriété
Caves, locaux poubelles, gaines techniques, cours : c’est le syndic qui a l’obligation de faire intervenir une entreprise, et le coût est réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes. Un copropriétaire bailleur peut ensuite récupérer sur son locataire la part correspondant aux produits de désinsectisation ou de désinfection (décret 87-713), mais pas les frais de dératisation.
Quand l’infestation touche plusieurs logements, un traitement coordonné de l’immeuble est souvent la seule solution efficace, en particulier pour les cafards (qui circulent par les gaines) et les punaises de lit (qui passent d’un appartement à l’autre). Oxipest intervient régulièrement pour des syndics et des bailleurs sociaux sur l’ensemble d’un bâtiment.
Cas n° 3 : vous êtes propriétaire occupant
Vous payez l’intervention dans votre logement. Si l’origine se situe dans les parties communes ou chez un voisin, signalez-le au syndic : le traitement des parties communes relève de la copropriété, et un voisin négligent peut être mis en demeure par le syndic.
Cas n° 4 : locaux professionnels, restaurants, hôtels
Le bail commercial fixe la répartition. À défaut de clause précise, l’exploitant supporte en général les traitements curatifs et préventifs liés à son activité : un restaurant doit mettre en place un plan de lutte contre les nuisibles dans le cadre de sa démarche HACCP, un hôtel est responsable de la lutte contre les punaises de lit dans ses chambres. Le propriétaire des murs reste responsable des infestations liées à la structure du bâtiment.
Combien ça coûte, et comment limiter la facture ?
Le prix dépend du nuisible, de la surface et du nombre de passages. Oxipest réalise un diagnostic gratuit avant tout devis, afin de déterminer l’origine de l’infestation : c’est aussi ce document qui permet ensuite de savoir à qui incombe le coût. Pour les punaises de lit, la location d’une tente chauffante (à partir de 80 €) permet de traiter soi-même literie, textiles et objets en complément d’une intervention.
Besoin d’une intervention en Île-de-France ?
Oxipest, entreprise certifiée Certibiocide à Paris 8e, intervient 24h/24 et 7j/7. Diagnostic et devis gratuits : 01 60 01 91 52 ou demande d’intervention en ligne.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il refuser de payer la dératisation ?
Non, sauf s’il prouve que le locataire est responsable de l’infestation. Un logement infesté n’est pas décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; le locataire peut, après mise en demeure restée sans effet, saisir la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux et réduire le loyer.
Les punaises de lit sont-elles traitées comme les rats et les cafards ?
Oui. Depuis la loi ELAN de 2018, la notion de logement décent couvre « toute infestation d’espèces nuisibles et parasites », ce qui inclut les punaises de lit. Le propriétaire paie, sauf faute prouvée du locataire, par exemple l’introduction de meubles ou de literie d’occasion infestés.
La dératisation peut-elle être refacturée en charges locatives ?
Non. Le décret n° 87-713 ne mentionne pas la dératisation parmi les charges récupérables. Seuls les produits de désinsectisation et de désinfection des parties communes peuvent l’être.
Qui paie si l’infestation vient du voisin ?
Le traitement de votre logement reste à la charge de votre propriétaire (ou de vous-même si vous êtes propriétaire occupant). Le syndic doit être alerté pour traiter les parties communes et, si nécessaire, mettre en demeure le voisin concerné. Dans les faits, un traitement coordonné de l’immeuble est souvent décidé en assemblée générale.
Que faire si je suis locataire et que mon propriétaire ne répond pas ?
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant l’infestation, avec photos, et demandant une intervention sous huit jours. Sans réponse, contactez l’ADIL de votre département (conseil gratuit) et la commission départementale de conciliation. En cas d’urgence sanitaire, le service communal d’hygiène et de santé peut être saisi.